Le marché de l’immobilier ancien montre des signes encourageants.
Le marché immobilier confirme les signes encourageants observés depuis le 3e trimestre 2024. La baisse des taux d’intérêt, qui s’élèvent désormais à 3,37 %, loin des 4,20 % atteints il y a un an, vient redonner du souffle aux acquéreurs, qui bénéficient aussi d’un assouplissement des conditions d’octroi de crédit. Si le marché global reste toujours à la peine, on observe une reprise légère, selon le réseau Laforêt. Après deux années de recul (-4 % en 2022 et -16 % en 2023), les volumes de ventes sous compromis progressent de 7 % en 2024.
Côté prix, le rééquilibrage est en grande partie engagé, bien que certains secteurs et segments de marché n’aient pas encore enregistré une correction suffisante. Le plus dur semble être dépassé. Néanmoins, des ombres subsistent au tableau : d’une part, la capacité de financement des acquéreurs, loin encore d’être pleinement restaurée, notamment pour les primo-accédants ; de l’autre, le contexte politique et fiscal incertain, qui rend l’équilibre du marché extrêmement précaire.
Au dernier trimestre, la demande a accéléré son rebond, enregistrant une hausse de 11 % sur un an au niveau national, soit 6 points de plus par rapport à septembre dernier. Sur l’ensemble du territoire, ce sont les appartements qui tirent leur épingle du jeu. Ainsi, les projets d’achat dans ce segment progressent de 16 % contre 9 % pour les maisons. Si ces dernières restent en effet le rêve de beaucoup de Français, la raison l’emporte sur les achats « coup de cœur », les acquéreurs privilégiant les biens qui préservent davantage leur pouvoir d’achat. Concernant le profil des acheteurs, ce sont les secundo-accédants qui constituent le cœur de la demande, tandis que les capacités de financement des primo-accédants demeurent fragiles et que les investisseurs restent en retrait, échaudés par le calendrier de la rénovation énergétique et par une fiscalité confiscatoire.
Les prix ralentissent
La reconstitution de l’offre, en progression de 15 % en un an, s’accélère elle aussi. Elle est en partie mécanique, liée à l’allongement des délais de vente. Toutefois, elle témoigne aussi du retour des propriétaires sur le marché, prêts à concrétiser leurs projets mis en suspens, face à des acquéreurs redevenus solvables. Le stock de biens disponibles se reconstitue en Île-de-France (+19 %) comme en régions (+15 %). Seul Paris reste à l’écart de cette tendance.
Après un début d’année marqué par la prudence, les acquéreurs ont progressivement fait leur retour sur le marché au printemps, invitant de nouveau les vendeurs à la table des négociations. Plus qu’une véritable reprise, il s’agit d’un redressement, mais qui s’accélère néanmoins depuis l’été. Les secundo-accédants sont aujourd’hui les moteurs du marché, représentant 53 % des transactions. Ils sont en revanche exigeants, refusant de s’engager dans toutes formes de travaux. Ils préfèrent éviter la complexité de trouver un entrepreneur ou de gérer des démarches souvent fastidieuses. Un nouveau comportement qui pèse sur le marché des maisons, où les biens « Prêts à vivre » sont plus rares. Les primo-accédants, qui représentent 31 % des acquisitions, peinent à constituer un apport personnel suffisant, malgré une amélioration de leurs capacités de financement. Cette contrainte reste un obstacle majeur à l’obtention d’un crédit immobilier, continuant de freiner leur accès à la propriété. Enfin, les investisseurs, confrontés au poids de la fiscalité et aux contraintes énergétiques, font preuve de prudence. Alors qu’ils représentaient plus d’un quart des transactions il y a quelques années, ils ne pèsent aujourd’hui plus que 16 % du marché.
Fin 2024, si elle se confirme, la baisse des prix se ralentit, passant de -4,5 % à fin septembre à -3,6 % sur un an. À Paris, le marché immobilier enregistre une baisse de 3,9 %, avec un prix moyen au mètre carré s’établissant à 9 470 €, bien en dessous des 11 000 € frôlés il y a quatre ans. Ce recul ramène les prix à un niveau légèrement inférieur à celui de 2018, avant la frénésie des années suivantes. C’est en Île-de-France que le recul est le plus marqué, les prix y ont diminué de 7,9 % en un an. Aujourd’hui, le processus de rééquilibrage se poursuit donc tout en étant moins accentué : passé sous la barre des 4 000 €/m2 à la fin du 1er semestre 2024, le prix au mètre carré poursuit son recul pour se fixer à 3 907 €/m2 en décembre 2024. Au niveau national, la baisse des prix touche plus particulièrement les maisons (-7,3 % pour un prix moyen de 2 341 €/m2) que les appartements (-2,6 % pour 4 566 €/m2). Au sortir de la pandémie, les prix des maisons avaient connu une augmentation rapide, alimentée par une forte demande et des conditions de financement avantageuses.
Cependant, le marché immobilier est désormais entré dans une phase de réajustement. En régions, la baisse des prix a légèrement ralenti, s’établissant à -2,2 % en décembre contre 3,9 % en septembre. Toutefois, cette dynamique masque des disparités importantes : d’un côté, les périphéries, où de nombreux propriétaires restent réticents à ajuster leurs prix et ne trouvent pas preneur, et, de l’autre, les grandes métropoles, où le recul se maintient de manière plus marquée, oscillant entre 2 et 5 %. Ce phénomène témoigne d’une correction générale, mais aussi d’une résistance plus marquée dans certains territoires.
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