Le marché du bureau flexibles atteint un tournant décisif, alors que le coworking marque le pas.
Le leader de la recherche de bureaux en France, Ubiq, dévoile les résultats de son étude annuelle, l'Ubiqdata 2024. Cette année marque un tournant pour les espaces de travail flexibles, qui gagnent en maturité et s'imposent comme une solution de plus en plus recherchée par les entreprises en quête de flexibilité.
Le secteur du coworking, un pilier de l’immobilier flexible, connaît une dynamique double en 2024 : d’un côté, de nouvelles adresses continuent de s’ouvrir, consolidant le réseau d’espaces partagés à travers le territoire, tandis que certains acteurs effectuent un recentrage stratégique en réduisant leur parc. Ce mouvement de consolidation répond à une demande plus sophistiquée, dans un contexte où les entreprises recherchent des modèles plus flexibles, économiques, et adaptés à leurs nouveaux modes de travail.
La demande pour les espaces de bureaux flexibles continue de croître de manière significative. De janvier à septembre 2024, elle s’est élevée à 149 600 m², répartis entre le coworking (81 200 m²) et le bureau opéré (68 378 m²). Ces chiffres traduisent un véritable engouement pour des solutions alternatives aux baux commerciaux traditionnels, qui permettent aux entreprises de maintenir une flexibilité dans la gestion de leurs espaces de travail.
Alors que le bureau flexible représente encore une part modeste du parc immobilier parisien (environ 5,3 % du stock de bureaux marchands), il capte une part significative des transactions, avec une demande placée équivalente à 23 % de celle du marché traditionnel. Ces résultats montrent que de plus en plus d’entreprises adoptent ce modèle hybride, en phase avec leurs besoins d’adaptation rapide et de réduction de leurs coûts fixes.
Des défis à relever pour le coworking
L'année 2024 marque une légère hausse du taux de vacance des espaces de coworking, qui atteint 22 % à Paris au 30 septembre 2024. Cette augmentation, malgré la réduction de l’offre disponible due aux fermetures, peut s’expliquer par une augmentation de la rotation des entreprises et une diversification de l’offre. Les gestionnaires d'espaces doivent donc redoubler d'efforts pour adapter leurs services et attirer une clientèle fidèle dans un environnement marqué par la variabilité des besoins.
Les zones les plus affectées sont celles où la concurrence est forte et où les entreprises sont encore en phase d’adaptation à leurs besoins post-pandémie. Ubiq souligne néanmoins que les entreprises recherchent avant tout des espaces qui offrent une expérience collaborateur de qualité, avec des services variés et des aménagements adaptés aux nouvelles habitudes de travail hybride.
Le bureau opéré gagne du terrain
Le modèle des bureaux opérés, ou BOP, gagne en popularité et s'étend avec 67 000 m² supplémentaires en 2024. Ce modèle attire des entreprises en quête de flexibilité, avec une offre qui combine les avantages du coworking et ceux des bureaux traditionnels. En intégrant un ensemble de services et en s'adaptant aux besoins précis des entreprises, le BOP est devenu une alternative clé au coworking dans le cadre de contrats à moyen terme. Les entreprises apprécient ce format qui permet de personnaliser les espaces tout en maintenant une flexibilité dans la durée de l’engagement. Les acteurs du BOP mettent l'accent sur la qualité des infrastructures et des services, afin de répondre aux attentes élevées des entreprises en matière de confort, de connectivité, et de personnalisation des espaces. Cette approche attire de plus en plus de grandes entreprises qui cherchent à offrir à leurs collaborateurs un environnement de travail stimulant, flexible et performant.
L'Ubiqdata 2024 montre également une adoption accrue des configurations de travail hybride, avec un taux de flex en hausse parmi les entreprises françaises. Ce concept, qui représente la part d’espaces flexibles dans l’organisation d’une entreprise, permet aux structures de combiner télétravail, bureaux opérés et coworking, pour répondre aux nouvelles réalités du travail. Cette évolution vers des modèles de bureaux hybrides répond aux besoins de flexibilité opérationnelle et d’optimisation des coûts. Les entreprises voient dans le bureau flexible un levier pour améliorer l'expérience collaborateur, réduire les temps de trajets et répondre aux préférences des salariés pour des espaces de travail adaptés à la collaboration. Ubiq souligne que cette tendance va de pair avec une recherche accrue de personnalisation des services et de flexibilité dans les conditions d’occupation des bureaux.
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