Afin de favoriser la réimplantation des petits commerces dans les centres-villes et le milieu urbain, les microentreprises peuvent bénéficier d’un bail réel solidaire d’activité (BRSA).
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Le BRSA est un dispositif dont seules les microentreprises peuvent bénéficier. Il permet à une microentreprise d’occuper des locaux à usage commercial ou professionnel contre le versement d’une redevance à un organisme de foncier solidaire (OFS), bailleur du contrat.
Cet OFS est libre de fixer des critères d’éligibilité pour la microentreprise qui sera titulaire du BRSA. Le décret d'application précise ces critères :
- le chiffre d'affaires ou la situation financière de l'entreprise ;
- l'effectif de l'entreprise et sa politique de recrutement (il est possible de prendre en compte les actions que l'entreprise mène en faveur de l'insertion professionnelle des publics en difficulté) ;
- le type d'activité de l'entreprise (s'apprécie selon les besoins du quartier ou la configuration des lieux, ses conditions d'accès ou d'usage) ;
- la précision d'une destination ou d'une ou plusieurs activités autorisées et, le cas échéant, d'activités accessoires pouvant être exercées dans le local ;
- les agréments dont dispose l'entreprise (notamment pour les microentreprises relevant de l'économie sociale et solidaire).
Le contrat de bail précise la destination des lieux ainsi que la ou les activités autorisées. Tout changement de destination des lieux est subordonné à l’accord préalable de l’OFS, qui sera sollicité dans un délai d’un mois avant le changement.
Sur le plan fiscal, les travaux réalisés dans le cadre d'un BRSA sont soumis au taux réduit de la TVA.
Obligations de la microentreprise
La microentreprise, preneur de ce bail, doit :
- occuper et exploiter le local sans le louer ;
- verser une redevance à l’OFS (elle est composée d’une part fixe et d’une part variable, définies dans le contrat de bail). La part fixe doit être révisée tous les 3 ans et la part variable peut être modulée selon l'évolution constatée des bénéfices de la microentreprise sur les 3 dernières années. Il n’est pas possible de se libérer de cette redevance ;
- s’acquitter du loyer. Le loyer comprend, lui aussi, une part fixe révisée chaque 3 ans et une part variable calculée selon l'évolution des bénéfices de la microentreprise sur les 3 dernières années ;
- le cas échéant, effectuer des travaux de construction ou de réhabilitation des locaux prévus dans le bail. La microentreprise peut également effectuer les travaux nécessaires à la conservation du bien en état d’usage ;
- maintenir en bon état d’entretien et de réparations les constructions existantes au moment de la conclusion du bail ;
Le décret d'application pose que les plafonds de prix de cession des droits réels sont fixés par l'OFS. Sont pris en compte les conditions d'acquisition du terrain, la nature du local et la nature de l'activité exercée dans le local.
Ce plafond doit présenter une décote « significative » par comparaison à la valeur de locaux commerciaux similaires et situés à proximité du local concerné.
Possibilité de cession des droits réels immobiliers
Il est possible pour la microentreprise de céder des droits réels immobiliers afférents au local faisant l'objet du bail. Cette vente ou donation doit faire l'objet d'une offre préalable de cession ou de donation qui doit mentionner :
- le caractère temporaire du droit réel ;
- la date d'extinction du droit réel ;
- la nouvelle durée du bail réel solidaire d'activité si l'organisme de foncier solidaire (OFS) donne son agrément ;
- les conditions de délivrance de cet agrément par l'OFS ;
- les modalités de calcul du prix de vente ou de la valeur donnée, telles que prévues au bail.
La microentreprise doit, de plus, informer l'OFS de son intention de céder les droits réels immobiliers qu'il tient de son BRSA dans un délai de 30 jours suivant la réception de l'acceptation de l'offre préalable de cession ou donation. Le preneur doit également solliciter l'accord l'OFS de la cession ou de la donation.
Lorsque l'OFS donne son agrément, la durée du bail est prorogée afin de permettre au nouveau preneur de bénéficier d'un droit réel d'une durée égale à celle prévue dans le contrat initial. En cas de refus d'agrément, l'OFS peut désigner un acquéreur répondant aux conditions d'acquisition.
Si les parties ne trouvent pas d'accord dans un délai de 6 mois suivant la demande du cédant, le BRSA peut être résilié conventionnellement et la microentreprise pourra être indemnisée de la valeur de ses droits réels immobiliers.
Enfin, nous pouvons ajouter que l'OFS dispose d'un droit de préemption à l'occasion de toute cession ou donation. Il peut donc racheter les droits réels immobiliers afférents au local ou les faire acquérir par un bénéficiaire répondant aux conditions d'acquisition. L'OFS doit faire connaître sa décision d'exercer son droit de préemption dans un délai de 2 mois à compter de la transmission de l'offre préalable de cession ou de donation (ce délai est prorogé d'un mois en cas de refus de l'agrément).
Durée et fin du bail
Le contrat de bail réel solidaire d’activité peut être signé pour une durée comprise entre 12 et 99 ans.
Le contrat prend fin au terme du bail sans que la microentreprise ne puisse se prévaloir d’un droit ou titre d’occupation à l’encontre de l’OFS.
En cas de décès du preneur, de transfert du patrimoine professionnel de l’entrepreneur individuel ou de transfert du patrimoine affecté de l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée, les droits réels afférents au local objet du BRSA sont transmis à l'ayant droit.
Si ce dernier n’est pas éligible au bail, il aura 12 mois pour céder les droits réels afférents au local objet du BRSA à un acquéreur éligible et agréé par l’OFS.
À défaut de cession dans ces délais, le BRSA sera résilié et l’ayant droit sera indemnisé par l’OFS de la valeur des droits réels immobiliers.
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